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お役立ちコラム
敬礼するハートくん

2021.02.21
生前整理のお役立ちコラム
 

不動産は生前整理すべき3つのメリットと整理方法を詳しく解説!

「生きている今のうちに不動産を整理しておきたい」

「不動産を生前整理するメリットって何かあるの?」

「どうやって不動産を生前整理するの?」

 

不動産を残したままにしておくと相続するときに家族の間でトラブルになるかもしれないと考え、上記のような悩みを持つ方が増えてきています。

 

たしかに、不動産は遺産分割が難しいので相続とトラブルになりやすい遺産のひとつ。

 

しかし、適切に整理をおこなっておけば、むしろメリットともなり得るのが不動産の生前整理です。

 

そこで今回は、不動産を生前整理するメリットと、その方法を遺品整理に日頃から携わる私が解説していきます。

 

自分だけでなく、ご家族にも関係してくる内容ですので、ぜひ最後まで読んでいただき参考にしてみてください。

 

不動産を生前整理すべき3つのメリット

 

不動産を生前整理するメリットは以下の3つが挙げられます。

 

1:相続トラブルのリスクを減らせる

2:不動産価値を必要以上に減らさなくて済む

3:節税効果がある

 

相続のトラブルリスクを減らせるだけでなく他にもメリットがあるので、それぞれのメリットを解説していきます。

 

1:相続トラブルのリスクを減らせる

 

まず最初に挙げられるのは、やはり相続で起こるトラブルのリスクを減らせるメリットがあります。

 

たとえ遺言書やエンディングノートがあったとしても、不動産の遺産配分に納得がいかずにトラブルになる可能性もあるでしょう。

 

生前であれば、不動産所有者の希望を直接伝えることができますし、不動産を売却して、売却分の資産を配分するなどの方法もあります。

 

生前であれば多様な方法で資産を配分できるのでトラブルが起こりにくくなるのです。

 

2:不動産価値を必要以上に減らさなくて済む

 

死後、空き家となった不動産は放置されると建物の劣化により不動産の価値が結果的に下がってしまいます。

 

不動産の管理をするにもコストがかかるので、不動産による遺産はなるべく早急に適切な方法で相続する必要があるのです。

 

しかし、生前整理で不動産を整理しておけば、不動産価値が必要以上に落ちずにすみ、高い価値の状態で財産分与できます。

 

3:節税効果がある

 

不動産の生前整理は相続税の節税対策としても有効に働きます。

 

相続ではなく、生前贈与することで相続税に課税される金額を減らすことができます。

 

また、遺族や相続人が不動産の適切な相続税節税の対策方法や整理方法などを知らなければ、上手な節税対策もできなくなるでしょう。

 

相続税の節税を考えると、不動産の生前整理はとても有効な節税対策なのです。

 

不動産の生前整理のやり方4選

 

不動産の生前整理には、主に4つのやり方があります。

 

1:売却

2:土地活用

3:生前贈与

4:遺言書の作成

 

上記全てをおこなうことは難しいかもしれませんが、現状できそうな生前整理の方法もあるかと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

1:売却

 

不動産を売却して現金化することで、複数の相続人がいた場合でも財産の分配がスムーズに進みます。

 

また、売却して不動産の固定資産税や家賃などの固定経費を節約できるのも大きなメリットです。

 

不動産の特性上、年数が経てば経つほど資産価値は下がっていくので早めの売却が良いでしょう。

 

現在持ち家に住んでいる場合は、住む場所を確保するために、「リースバック」がおすすめです。

 

リースバックは賃貸という形式で元の家に住める方法ですので、売却後もコストを下げた状態でもとの部屋で生活ができます。

 

2:土地活用

 

今ある不動産の建物を解体して駐車場やアパートを新たに建築して、アパート経営やトランクルームや賃貸農園などを運用して収益を生む活用方法が、土地活用です。

 

不動産を解体するので相続税対策にもなり、運用していくなかで老後の生活資金としても活用できるのが大きなメリットです。

 

ただし、注意点としては、土地活用したからと言って、いきなり利益をあげるのは難しく、解体費用や初期費用などまとまった大きな費用がかかることも念頭に置いておかなければいけません。

 

3:生前贈与

 

生前贈与は、被相続人が亡くなる前に不動産を贈与してしまうやり方です。

 

生前贈与により相続人に確実に不動産を相続できるので、遺産トラブルが起きにくいのが大きなメリット。

 

また、今後も資産価値が上がるような場所の不動産であれば、相続税よりも生前贈与での贈与税の方が節税できる可能性もあります。

 

ただし、デメリットとしては、相続人には不動産所得税と登録免許税の課税です。

 

場合によっては生前贈与の方が課税額が高くなってしまうこともあるので事前に必ず確認しておきましょう。

 

4:遺言書の作成

 

生前整理のやり方でもっともシンプルな方法が、遺言書を作成しておく方法です。

 

あらかじめ遺言書を作成しておくことで不動産相続でのトラブルを未然に防ぐことができ、被相続者の意志を直接伝えることができます。

 

遺言書は、公的効力が強く証人を立てられる公正証書遺言書が、より相続のトラブル回避に効果的なためおすすめです。

 

また、生前に家族間で遺言の内容を決めておくこともトラブル回避において重要ですので、今のうちから話しし合いの場を設けておきましょう。

 

不動産の評価額の決め方

 

不動産の評価額の決め方には以下の5つがあります。

 

  • ・公示価格:毎年3月に国が公示する価格
  • ・基準地価格:毎年7月に公示価格の補完として発表される価格
  • ・路線価(相続税評価額):相続税と贈与税を算出した結果をもとに発表される価格
  • ・固定資産税評価額:3年に一度、各市町村が各税金を算出した結果をもとに決められる価格
  • ・鑑定評価額:不動産鑑定士によって算出される評価価格

 

不動産会社でも評価額を算出できますが、会社によって評価額が異なるため、上記5つの評価額の決め方がより公平な価格と言えます。

 

不動産の分割相続の方法は4つ

 

不動産は土地や建物ですので、現金などの金融系の資産のように均等に分割できません。

 

そのため、不動産を分割相続する場合、以下の4つの方法で分けられます。

 

  • ・現物分割:不動産ひとつひとつに相続人を決める方法
  • ・代償分割:相続する遺産が不動産のみの場合、不動産相続した相続人が、その他の相続人に代償金を支払い公平性を保つ方法
  • ・評価分割:不動産を売却し、売却した現金を分配する方法
  • ・共有:不動産をそのまま相続人全員で共有する方法

 

どの分割方法が良いかは相続人同士でよく話し合う必要がありますが、上記の分割方法は参考になるかと思います。

 

不動産相続でのトラブル事例3選

 

不動産の相続問題でよくあるトラブル事例を以下の3つ紹介します。

 

1:不動産相続が誰なのかで揉める事例

2:遺言書の内容に納得がいかず揉める事例

3:不動産の評価額で揉める事例

 

どの事例も実際に起こったことのあるものですので、この事例からどのように相続トラブルを回避するかをイメージしておくと良いでしょう。

 

1:不動産相続が誰なのかで揉める事例

 

遺言書やエンディングノートなどもなく、不動産だけが残っている状況でよく起こるトラブルの事例です。

 

この事例の場合、不動産を誰が相続するかが争いの焦点になっていますが、代償分割や評価分割などの方法を活用すれば、均等に相続分配ができます。

 

2:遺言書の内容に納得がいかず揉める事例

 

被相続人の遺言書があるにもかかわらず、その内容に納得がいかずにトラブルになる事例です。

 

遺言書は相続をする上で最優先事項ではありますが、絶対に遺言書の内容どおりにする必要はありません。

 

被相続人の以下の関係性であれば遺留分制度が認められ、最低限の遺産が分配されます。

 

  • ・被相続人の子ども
  • ・被相続人の配偶者
  • ・直系尊属

 

遺留分制度に関しては、以下のコラムで詳しく解説していますのでご参考ください。

 

【簡単に分かる】遺品整理での相続税を6つのポイントで徹底解説!

 

3:不動産の評価額で揉める事例

 

不動産を代償分割で分配する際に代償金をめぐってトラブルになるケースや、評価分割を用いたときに評価額に納得がいかずに揉めてしまう事例です。

 

評価額は査定する不動産業者によっても異なりますので、評価額はもっとも正確な評価ができる不動産鑑定士による鑑定額で決めるのがおすすめです。

 

費用はかかってしまいますが、業者によっては評価額が数百万単位で違ってくる場合もあるので、高額の不動産であれば鑑定評価がもっとも公平性のある方法でしょう。

 

それでもまだ揉める場合は、弁護士などの士業に相談しましょう。

 

わからないことがあれば遺品整理の専門家に相談しましょう!

 

生前整理といえど、不動産が絡むとどうしても難しく感じてしまう方も大勢います。

 

もし、整理が大変だと感じる場合や困ったことがあれば、まずは遺品整理業者に相談するのがおすすめです。

 

遺品整理業者は、ほとんどが生前整理に関しても対応しており、無料相談できる会社もあるため気軽に相談することができます。

 

私が勤めているクリーンケアでも、年中無休で無料相談をしておりますので、何か悩みごとや困ったことがありましたら、お気軽にご連絡くださいませ。

 

株式会社クリーンケア

TEL:0120-333-183

受付時間:8:00〜20:00(年中無休)

 

まとめ

 

今回は不動産の生前整理に関して解説してきました。

 

最後に、ここまでの内容をまとめていきましょう。

 

不動産を生前整理するためのメリットは以下の3つです。

 

1:相続トラブルのリスクを減らせる

2:不動産価値を必要以上に減らさなくて済む

3:節税効果がある

 

不動産を整理するための方法は主に以下の4つです。

 

1:売却

2:土地活用

3:生前贈与

4:遺言書の作成

 

不動産での相続トラブルを防ぐために、不動産分割の方法とその評価額を正当に決める方法は以下のとおりです。

 

不動産の分割方法4つ

  • ・現物分割:不動産ひとつひとつに相続人を決める方法
  • ・代償分割:相続する遺産が不動産のみの場合、不動産相続した相続人が、その他の相続人に代償金を支払い公平性を保つ方法
  • ・評価分割:不動産を売却し、売却した現金を分配する方法
  • ・共有:不動産をそのまま相続人全員で共有する方法

 

不動産評価額の算出方法5つ

  • ・公示価格:毎年3月に国が公示する価格
  • ・基準地価格:毎年7月に公示価格の補完として発表される価格
  • ・路線価(相続税評価額):相続税と贈与税を算出した結果をもとに発表される価格
  • ・固定資産税評価額:3年に一度、各市町村が各税金を算出した結果をもとに決められる価格
  • ・鑑定評価額:不動産鑑定士によって算出される評価価格

 

不動産の生前整理は少し専門的な分野ですので、もし何かわからないことや困ったことがあれば、クリーンケア にご相談ください。

 

年中無休で無料相談をしておりますので、ぜひお気軽にご連絡くださいませ。

 

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