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お役立ちコラム
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2022.01.24
生前整理のお役立ちコラム
 

空き家を売却したい|売却の手順やかかる税金、コストを抑えるコツも解説

空き家の売却について検討中ですね。

 

空き家は以下の理由から、早めに売却した方が良いと言われています。

 

・所有している限り、固定資産税がかかり続ける

・劣化によって倒壊したり、犯罪に使われたりすることもあり、近隣の方に迷惑をかける可能性がある

・自治体から「特定空家」と指摘されると、税金の軽減ができなくなる

 

実際、私たちクリーンケアで空き家のお片付けのお手伝いさせていただいているときにも「早めに売却を決めて良かった」というお声を聞くことがあります。

 

時間が経ち、劣化が進むほど売却は難しくなります。

 

スムーズに手放すには、早めに行動を起こすことが大切です。

 

ここでは、空き家を売却するための方法や手順を紹介。

 

売却するときにかかる税金の種類やコストを抑えるコツをご紹介します。

 

空き家を売却する方法は4つ

 

空き家売却をする方法は、大きく分けると4つあります。

 

◆不動産会社が仲介に入る

・そのままの状態で売る

・リフォームして売る

・解体して売る

◆不動産会社に直接買い取ってもらう

 

順番に見ていきましょう。

 

そのままの状態で売る

 

1つ目は、空き家をそのままの状態で売却する方法。

 

「中古戸建」または「古家付土地」での売却と言います。

 

・中古戸建での売却:住宅をメインで売る

・古家付土地での売却:土地をメインで売る

 

空き家の状態で売却することのメリットは、手間がかからないこと。

 

家をそのまま残すので、基本的にやることは家の中の片付けだけです。

 

解体しなくて良いので、解体費用のようなコストも時間もかかりません。

 

新築住宅の価格が上がっている今、古い家を購入する人も増えてきました。

 

家自体を安く手に入れて、リフォームやDIYを買主側で行うという形です。

 

そのまま家を残して売ると、このような人に検討してもらえる可能性があります。

 

ただし、あまりにも家が古い場合、高値で売れないかもしれません。

 

リフォームして売る

 

先ほど「古い家だと高く売れない」という話をしましたが、「どうしても家は壊したくない」という方もいらっしゃるかもしれません。

 

そんなときは、空き家をリフォームして、物件の魅力を高めてから売却するという方法もあります。

 

リフォームによって家の状態の悪さを改善できれば、買い手も早く見つかり、高値でも売却できるかもしれません。

 

デメリットとしては、工事が必要になるので売却を始めるまでに時間がかかってしまうこと。

 

他にも、リフォームの支払いが高くなると、結果として利益が小さくなってしまう可能性もあります。

 

解体して売る

 

3つ目の方法は、空き家を解体して土地を売ること。

 

「更地での売却」と言います。

 

土地を購入してからすぐに家を建てられるため、買主が見つかりやすいと言われています。

 

家を完全に解体してしまうので、最初に紹介した「空き家が原因のトラブル」に巻き込まれる心配もなく、家のメンテナンスをする必要もありません。

 

ただし、解体費用は売主側で支払います

 

完了までに時間もかかってしまうのも、デメリットの1つ。

 

さらに、完全に更地にしてしまうと、固定資産税の軽減が適用されなくなります。

 

売却までに時間がかかると、負担も大きくなる方法と思っておきましょう。

 

不動産会社に買い取ってもらう

 

最後は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

 

不動産会社に買い取ってもらう場合、不動産会社とだけ合意が得られたら、すぐに売却することができます

 

仲介売却にするより売却金額は下がると言われていますが、早く現金化したいときにおすすめの方法です。

 

空き家を売却するときの手順

 

ここからは、空き家を売却するまでの流れを見ていきましょう。

 

空き家を売却するときは、基本的に次の手順で進めます。

 

・不動産会社に査定を依頼し、見積もりを取る

・仲介会社を決める

・売却の価格を決める

・買主と交渉する

・契約、引き渡し

 

順番に見ていきましょう。

 

不動産会社に査定を依頼し、見積もりを取る

 

まずは不動産会社に査定を依頼して、見積もりを取ります。

 

物件がどれくらいの価格で売れそうなのか、相場価格を把握しておきましょう。

 

物件の相場価格は明確な基準があるわけではありません

 

そのため、不動産会社によって提示される金額は違うことが多いです。

 

できるだけ複数の不動産会社に同時に依頼して、査定額を比べてみましょう。

 

仲介会社を決める

 

査定金額、担当者の知識や対応のスピードなどを検討したら、「信頼できる」と思った不動産会社を選びましょう。

 

不動産会社と契約するときは、「媒介契約」というものを結びます。

 

媒介契約を結ぶと、不動産会社に空き家の買主を探してもらえるようになります。

 

売却の価格を決める

 

媒介契約を結んだら、空き家の売り出し価格(販売スタート価格)を決めましょう。

 

不動産会社に相談しながら慎重に決めていきます。

 

他にも売却活動には、次のような取り組みがあります。

 

・物件情報の広告、宣伝

・内覧の対応

・不動産会社との打ち合わせ

 

内覧の対応は、不動産会社に一任することも可能です。

 

遠方の空き家で現地に行くことが難しいなら、任せてしまっても良いでしょう。

 

買主と交渉する

 

購入希望者が現れたら、金額や売買のタイミングなどを交渉します。

 

購入希望者はできるだけ安く物件を購入したいもの。

 

値引き交渉をされることも多いです。

 

柔軟に対応しつつ、自分が損しないラインを確認しながら交渉しましょう。

 

契約、引き渡し

 

交渉が成立したら、不動産会社の指示に従いながら、契約を行っていきます。

 

全ての書類がそろい、買い手からお金が振り込まれたら、引き渡しは完了です。

 

空き家を売却するときにかかる費用と税金

 

ここからは、売却するときにかかる費用について見ていきましょう。

 

空き家を売却するときは、次の費用がかかってきます。

 

◆不動産に支払う費用

・仲介手数料

・解体費用

 

◆税金

・譲渡所得税・住民税

・登録免許税

・印紙税

 

順番に見ていきましょう。

 

不動産会社へ支払う仲介手数料

 

まずは不動産会社へ支払う仲介手数料です。

 

不動産会社に仲介してもらって買主を見つけた場合、不動産会社に報酬を支払う必要があります。

 

仲介手数料の上限は、法律で以下のように決まっています。

 

◆仲介手数料の上限

・売却価格200万円以下:売却価格の5%

・売却価格200万円を超400万円以下:売却価格の4%+2万円

・売却価格400万円超:売却価格の3%+6万円

 

不動産会社によっては値引きしてくれることもありますが、ほとんどのケースでは上限金額通りの金額が請求されます。

 

売却価格にもよって仲介手数料は高額になることがあるので、事前に心づもりをしておきましょう。

 

【更地にする場合】解体費用も支払う

 

空き家を取り壊してから売却する場合は、解体費用を支払う必要があります。

 

さらに、解体費用で出た「ゴミの処分費用」がかかることも。

 

金額は家の大きさ、ゴミの量などで変わってきますが、数十万円近くかかることもあります。

 

税金

 

次に、空き家を売却すると次の3つの税金がかかってきます。

 

①譲渡所得税・住民税:空き家を売却し、利益がでた場合に納める

②登録免許税:不動産の所有者の名義変更をする際にかかる

③印紙税:空き家を売却したときの売買契約書にかかる

 

それぞれ、所有していた期間や利益の金額によって税率に差が出てきます。

 

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

 

空き家の売却にかかる税金の種類・金額は?3,000万円控除できる特例についても解説

 

空き家を少しでも高く(お得に)売却するポイント

 

せっかく空き家を売却するのに「不動産会社以外に、税金もかかるのか」と思ったかもしれません。

 

ただし、工夫すれば少しでも高く、そしてお得に売却することができます。

 

ここからは空き家をお得に売却するポイントについて見ていきましょう。

 

スタート価格は高めに設定する

 

空き家を売却するとき、スタート価格は高めに設定しておきましょう。

 

空き家を買いたいと思っている方は、少しでも安く手に入れたいと思うもの。

 

契約前に「もう少しお安くできませんか?」と値下げを打診されることも多いです。

 

すると、希望した金額よりも、はるかに低い価格で売ることになる可能性も十分あります。

 

最初は高値に設定しておくと、値下げ交渉をされたとき柔軟に対応できます。

 

売却完了まで、時間や期間に余裕がある人は検討してみてください。

 

相続から3年以内に売却する(税金の控除を適用する)

 

空き家を売却するときは、税金も取られてしまいます。

 

ただし、相続してから3年以内(住まなくなって3年以内)に売却すれば、3000万円の特別控除を適用できます。

 

・相続して、3年以内に売却:相続空き家の3000万円控除

・住まなくなってから3年以内に売却:居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除

 

この控除を適用できれば、売却益が3,000万円を超えなかった場合、税金を納める必要がなくなるので、かなりお得になります。

 

このような特例や控除は、自分から申告しなければ適用できません。

 

知らないと多額の税金を払うことになり、損してしまいます。

 

要件を満たす特例や控除がないか、確認してみましょう。

 

控除を適用するための条件や手続きについては、こちらの記事をご確認ください。

 

空き家の売却にかかる税金の種類・金額は?3,000万円控除できる特例についても解説

 

ハウスクリーニングや、片付けをしておく

 

次は、ハウスクリーニングや家の片付けをすませておくこと。

 

見た目がきれいな物件の方が売却しやすいからです。

 

売却価格にも影響するので、できるだけ不動産会社と契約する前に完了しておきましょう。

 

空き家の片付け手順は、こちらの記事で紹介しています。

 

ぜひ参考になさってください。

 

空き家を片付ける手順とは?効率良く進めるコツや、業者選びのポイントもご紹介

 

もし、家の中が広範囲で汚れている場合は、清掃業者を利用することもおすすめします。

 

片付けの相談から不用品の処分、家の清掃まで丸ごと任せることができるので、身体的にも精神的にもストレスがかかりません。

 

関西圏にお住まいの方は、私の所属するクリーンケアにぜひお気軽にご相談ください。

 

【条件あり】補助金・助成金を利用する

 

最後は、補助金や助成金を利用すること。

 

空き家を解体した場合になりますが、取り壊し費用に自治体から補助金が出ることがあります。

 

ただし、条件や金額などは「空き家が建っている自治体」によって変わってきます。

 

まずは「空き家がある市区町村名+空き家解体」などのキーワードで検索して、助成金精度がないか確認してみましょう。

 

空き家を売却するときの注意点


ここまでお得に空き家を売却するポイントについて紹介してきました。

 

最後に、スムーズに空き家を売却するための注意点を見ておきましょう。

 

空き家の名義人が自分になっているか確認する

 

まずは、空き家の名義人が自分になっているか、売却前にもう一度確認しておきましょう。

 

とくに親御さんが住んでいた家を相続した場合は、要注意です。

 

空き家に限りませんが、不動産を売却できる権利を持つのは「名義人」だけ

 

もし相続した空き家の名義人が「亡くなった親御さん」のままだった場合、あなた自身が売却することはできません。

 

名義人がご自身ではなかった場合、法務局で名義変更を行う必要があります。

 

書類の準備や申請には時間がかかるので、早めに確認しておきましょう。

 

【複数人で相続している場合】全員の同意を取る

 

もし空き家を複数人で相続している場合、売却するには「相続人全員の同意」が必要になります。

 

1人でも反対している方がいらっしゃると、売却することはできません

 

全員で話し合いをして、全員の同意をとってから売却するようにしましょう。

 

【まとめ】空き家の売却を決めたら、早めの準備を

 

空き家を売却する方法や売却にかかるお金、そしてお得に売却するポイントなど紹介してきました。

 

空き家は所有しているだけでコストがかかるため、できるだけ早く売却するのが大切です。

 

スムーズに売れるように、準備も早めに取り掛かりましょう。

 

空き家を高く売却するには、家の見栄えも重要になってきます。

 

ご家族だけで片付けやハウスクリーニングが大変なときは、業者の力も積極的に頼ってみてください。

 

私が所属するクリーンケアは、年中無休で無料相談も行っております。

 

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