ゴミ屋敷の住人に退去命令は出せる？管理会社や大家ができる対処法をご紹介

アパートやマンションなどの集合住宅の一室がゴミ屋敷化すると、他の入居者さまが去ってしまうだけでなく、分譲マンションでは資産価値が下がることもあります。

清掃業者である我々クリーンケアでは、大家さんや管理会社の方から、集合住宅のお掃除や原状回復の作業について、ご相談を受けることがしばしばあります。

「管理者としてなるべく早く解決したい」との思いから、退去命令を考え始めた方もいらっしゃることでしょう。

今回は、「ゴミ屋敷の住人に対して退去命令を出すことはできるのか」解説。

合わせて、退去命令を出すときの流れや注意点についても紹介します。

 

ゴミ屋敷に退去命令を出すことは可能ではあると言われているが、難しいケースが多い

結論から言うと、ゴミ屋敷を理由に退去命令を出すことは可能ではあると言われています。

しかし、すぐに出すことは難しいケースが多く、さらに長い時間と労力が必要となることがほとんどのようです。

理由は大きく分けると2つあります。

 

・住人には「居住権」があるため、賃貸契約を即刻解除することは難しい

・「何度も注意をした」という事実がないと、裁判になったとき「対応が不十分」と判断される可能性がある

 

居住権とは、人が家に住む権利のこと。

 

法律で守られている権利のため、すぐに契約を解除することが難しいと言われています。

 

また、強制退去は住人が契約解除に応じなかった場合、最終的に裁判所に容認してもらうことで実行できます。

 

このとき「何度も綺麗にするように注意し続けていたけれど、対応してもらえなかった」という事実がないと、「対応が不十分」と判断されかねないそうです。

 

この対応については、後ほど具体的に紹介しますが、数年の対応になる可能性もあります。

 

部屋の原状回復費用も、借主に全額負担請求するのは難しい

 

無事にゴミ屋敷の住人を退去させることができたら、次はゴミ屋敷状態の部屋を人が住める状態にしなくてはいけません。

 

その際、部屋の原状回復費用も、住人に全額負担するように請求するのは難しいと言われています。

 

というのも、ゴミ屋敷状態であっても、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容が適用されるからだそうです。

 

ガイドラインでは、入居者がわざと部屋を傷つけたり、汚した場合の原状回復費用は入居者の負担にすることができるとされています。

 

ゴミ屋敷であれば、確かにこの内容に当てはまると言えるかもしれません。

 

しかし一方で、ガイドラインには「入居年数による経年劣化や通常損耗分も考慮する」とも記されているのです。

 

つまり、ゴミ屋敷になった部屋の設備や壁紙、建具を全交換することになったとしても、入居年数による経年劣化の範囲も考慮して、原状回復費用を計算するのだそうです。

 

この部屋の経年劣化や通常損耗分を回復させる費用は、「貸主の負担になる」とガイドラインで記されています。

 

そのため、ゴミ屋敷によって部屋の現状回復費用が高額になったとしても、貸主の負担すべき金額が発生するため、全額を住人に請求することは難しいと言われているのです。

 

※原状回復費用の負担割合は、ケースによって判断が変わってくるので、お困りの方は弁護士などの専門家に相談してみてください。

 

ゴミ屋敷に対して、管理会社や大家ができることとは？

 

少し厳しいお話をしてしまいましたが、ゴミ屋敷の清掃を何度も行ってきた者として、やはりゴミ屋敷問題は早期解決が一番大切です。

 

ここからは、あくまで一般的に言われている方法ですが、ご自身の管理する住宅がゴミ屋敷になったときに管理会社や大家さんができることについて紹介していきます。

 

読んでみて「もっと詳しく知りたい」と思われた方は、弁護士などの専門家に相談してみてください。

 

1．口頭で注意をする

 

まずは、ゴミ屋敷の住人本人に口頭で「ゴミを捨ててもらえないか」と相談してみましょう。

 

直接出てもらえそうにないなら、電話でもかまいません。

 

たまに「他の人にはゴミに見えるけれど、ご本人はゴミと思っていない」というケースもあるので、確認もかねて声をかけてみましょう。

 

このとき、日にちや注意した内容などを記録に残しておくと、「何度も注意した」という経緯を説明しやすくなるそうです。

 

2．文書（通達文）を住人に送る

 

口頭で注意しても反応もなく、対応する様子もない場合、弁護士や専門家と相談の上、住人に以下のような内容の文書を送るのも検討しましょう。

 

・ゴミを捨てる期限

・期限までに対応しない場合、賃貸契約の解除・ゴミの処分を行うなど

 

この文書を送ったからと言って、すぐに賃貸契約を解除できるわけではありません。

 

ただし、口頭以外にも文書で通達していることで、さまざまな形で注意を促しているという実績になるそうです。

 

ここまでで改善が見られない場合、内容証明郵便も有効

 

口頭注意や文書をポストに入れるだけで改善が見られたら良いのですが、そうはならないケースもあるかもしれません。

 

もし、ここまでで改善が見られない場合は、先ほど紹介した文書を「内容証明郵便」を送るのも有効な手段です。

 

口頭注意や投書は、ゴミ屋敷問題を解決するためにも大切な手順です。

 

しかし、確実な証拠が残らないので、記録を残しても「証拠として弱い」と言われる可能性もゼロではありません。

 

そんなとき、内容証明郵便であれば「いつ・誰が・誰に・どのような内容の郵便を送ったのか」証明することができます。

 

費用は少しかかるものの、「言った・言ってない」のトラブルを回避できるだけでなく、しっかりとした証拠を残すことができます。

 

3．行政に相談する

 

その後もゴミ屋敷の住人の対応が見られない場合、行政へ相談してみましょう。

 

行政への相談をくり返し行えば、相談実績を作れますし、行政から住人への指導も動いてもらえる可能性があるからです。

 

お住まいの自治体にゴミ屋敷関連の条例が制定されているのであれば、役所の担当課に相談すると良いでしょう。

 

また、ゴミ屋敷は燃えやすいゴミが放置されているケースもあるので、火災が起きるリスクが高いです。

 

そのため、もし条例がない場合は、警察署や保健所、消防署などに相談することも一つの手。

 

消防法に違反していたり、刑事事件の疑いがなければ強制撤去は難しいと言われているのですが、住民から注意を受けるよりも、効果があることもあるそうです。

 

4．弁護士に相談する

 

ここまでのことをくり返し行ったのに、ゴミ屋敷の住人がゴミを片付けず、退去にも応じないのであれば、弁護士にも相談しましょう。

 

今の対応についてのアドバイスをもらえるだけでなく、弁護士が直接住人に交渉することで、賃貸契約解除に応じる可能性もあります。

 

裁判になったときも、法的な手続きをサポートしてもらえます。

 

原状回復費用の負担割合についても相談しておくと良いでしょう。

 

5．立ち退きが完了、または和解したら部屋の原状回復を行う

 

立ち退きが完了、もしくは住人と和解したら、部屋の原状回復を行っていきます。

 

費用金額は、先ほど説明したように、住人には原則、経年劣化を考慮した金額しか請求できません。

 

そのため、なるべくお金をかけず、大家さんや管理会社さまだけで原状回復をしようと思われるかもしれません。

 

しかし、ゴミ屋敷を原状回復させるのは、非常に大変です。

 

そのため、清掃のプロに任せることをおすすめします。

 

ゴミの仕分けから処分、部屋の清掃まで丸ごと任せられますし、最短1日で終わらせることも可能です。

 

関西圏でゴミ屋敷の清掃にお困りの方は、ぜひ私たちクリーンケアにご相談ください。

 

ゴミ屋敷への対応で、管理会社や大家がしてはいけないこと

 

ここまで、一般的に言われているゴミ屋敷問題を解決するための手順や方法を紹介してきました。

 

それでは最後に、ゴミ屋敷の住人への対応で、管理会社や大家さんがしてはいけないことについて紹介します。

 

無断でゴミを捨てない

 

ゴミ屋敷のゴミを無断で捨てないようにしましょう。

 

ゴミに見えても、住人の所有物だからです。

 

もし住人が「あればゴミじゃない」と言えば、勝手に捨ててしまった場合、窃盗罪に当たる可能性もあります。

 

トラブルに発展しやすいので、勝手に捨てないように気をつけましょう。

 

無断で鍵を変えない

 

中には、ゴミ屋敷の住人を追い出すために、外出中に鍵を交換してしまう大家さんがいますが、これもしてはいけません。

 

法的な手続きを取らずに無断で鍵を交換すると、窃盗罪や住居侵入罪などの違法行為に当たる可能性があります。

 

玄関のドアに張り紙をしない

 

文書を送られるとき、「早く対応してほしいから」との思いで、玄関のドアに張り紙をされる方もしばしばいらっしゃるそうなのですが、これもNG。

 

内容によっては名誉毀損になる可能性があるからです。

 

「ゴミ屋敷に住んでいる」という情報は、プライベートなもの。

 

さらに、張り紙は言いふらしていることと同じになってしまいます。

 

大家さんや管理会社の立場からすれば、「私も被害者だ」と思われることでしょう。

 

しかし、だからと言って、言いふらしていいというわけではありません。

 

他の住人だけでなく、郵便配達員や宅急便スタッフ、セールスマンなど、さまざまな人に知られてしまうため、ドアへの張り紙はせず、ポスト投函にしましょう。

 

「水道、ガスを止める」という警告もNG

 

物件によっては、大家さんや管理会社がガスや水道を管理できるシステムになっているところもあるでしょう。

 

その場合、「ゴミを捨てないと水道、ガスを止める」という警告を出すのもNG。

 

このようなライフラインに関わる警告は、「自力救済（民間人による制裁）」として、違法行為になることもあるからです。

 

また、脅迫と捉えられる可能性もあります。

 

ゴミ屋敷に住む人の感情を強く刺激しない

 

最後に、ゴミ屋敷の住人の感情を強く刺激しないようにしましょう。

 

住まいをゴミ屋敷にしてしまう人の心理は、非常にさまざま。

 

単に性格がだらしないというケースもあるかもしれませんが、ご本人も気づかぬうちに精神的な疾患を発症していることもあります。

 

このような精神疾患がある場合、強い言葉で注意したり、怒鳴り口調で話し続けると最悪の自体を招きかねません。

 

まずは、住人の方が住まいをゴミ屋敷にしてしまった理由が分かるまで、慎重に行動するようにしましょう。

大家さんや管理会社さまに向けて、ゴミ屋敷の住人に退去命令を出すことの難しさ、合わせて対処法や注意点について紹介してきました。

 

ゴミ屋敷の住人の方に退去命令を出すのは、長い闘いになるケースが多いと言われています。

 

また、退去してもらったとしても、原状回復費用の負担が大家さんや管理会社にかかってくることも多いため、悔しい思いをされるかもしれません。

 

それでも、ゴミ屋敷問題で大切なのは、何よりも「早い解決」だと思います。

 

早い解決を目指すためにも、弁護士などの専門家や行政に相談を続けることをおすすめします。

 

もし、ゴミ屋敷の原状回復の作業内容や費用の見積もりについて分からないところがあったら、我々のような清掃業者へご相談ください。

 

私たちクリーンケアでは、年中無休で相談を受け付けています。

 

どのような事情でも親身になって対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。